認知症の親の賃貸はどうなる？契約・更新・退去を保証会社OBが解説

「認知症と診断された親は、今の賃貸住宅を退去しなければならないのか」「子どもが代わりに新しい部屋を契約できるのか」と不安になる方は多いでしょう。

先に結論をお伝えすると、認知症の診断だけで、既存の賃貸借契約が無効になったり、直ちに退去が必要になったりするわけではありません。新規契約や解約ができるかも、診断名や「軽度・重度」という呼び方だけでは決まりません。その手続きをする時点で、本人が内容と結果を理解し、自分の意思を示せるかが重要です。

執筆者の保科 レン（レントさん）は、家賃保証会社に15年以上在籍し、複数社で審査・契約・督促・回収に携わり、1,000社を超える不動産会社、管理会社、貸主を担当してきました。本記事では、保証会社の実務経験に加え、民法、借地借家法、裁判所・厚生労働省の公開情報を基に、家族が取るべき順番を整理します。

認知症の親の賃貸契約はどうなるのか

診断だけで既存契約が無効になるわけではない

親が賃貸契約を有効に締結した後で認知症と診断されても、その診断だけを理由に過去の契約がさかのぼって無効になるわけではありません。現在の契約が自動的に終了するわけでもありません。

一方、民法第3条の2では、法律行為の当事者が意思表示をした時に意思能力を有しなかった場合、その法律行為は無効とされています。つまり問題になるのは、契約・再契約・解約など、その法律行為をする時点の本人の理解と意思です。条文はe-Gov法令検索「民法」で確認できます。

認知症の程度だけで契約可否を3段階に分けない

「軽度なら契約可能、中等度なら難しい、重度なら契約不可」という一律の表は正確ではありません。医療上の診断や生活上の介護度と、個別の契約内容を理解できるかは、機械的に一致しないからです。

厚生労働省の意思決定支援ガイドラインも、認知症の人が自らの意思に基づいて生活できるよう支援する考え方を示しています。家族が最初から本人の意思を置き換えるのではなく、分かりやすく説明し、本人の意思を確認することが出発点です。詳しくは厚生労働省「主な認知症施策」をご覧ください。

子どもは自動的に親の代理人にはならない

親子であっても、子どもが当然に親名義の賃貸契約へ署名したり、解約通知を出したりできるわけではありません。緊急連絡先に登録されていることも、契約代理権を持つこととは別です。

本人に意思能力があり委任する場合、どの手続きを誰に任せるかを明確にします。ただし、管理会社が求める委任状や本人確認の形式は異なります。本人の意思能力に疑問がある、家族間で意見が割れている、解約や財産処分を伴う場合は、管理会社だけで判断せず、弁護士・司法書士や地域包括支援センターへ相談してください。

今の賃貸住宅に住み続けられるか

認知症の診断だけで直ちに退去という結論にはなりません。ただし、実際に生活を継続できるかは、契約の種類、家賃の支払い、安全面、近隣との関係、本人を支える体制によって変わります。

最初に普通借家か定期借家かを確認する

普通借家の貸主側からの更新拒絶や解約申入れは、診断名だけで自動的に認められるものではありません。借地借家法第28条では、建物の使用を必要とする事情、賃貸借の経過、利用状況・現況、立退料の申出などを考慮した正当事由が必要とされています。条文はe-Gov法令検索「借地借家法」で確認できます。

ただし、家賃滞納、危険行為、深刻な近隣トラブルなどが生じている場合は、診断とは別に契約上の問題になります。「認知症だから追い出される」と考えるのではなく、管理会社から指摘された具体的な事実と契約条項を確認してください。

家族への情報共有には本人の同意を整える

管理会社や保証会社は、親族から電話があっただけで契約・滞納・審査情報をすべて開示できるとは限りません。本人が意思を示せるうちに、次の点を管理会社へ相談します。

• 緊急連絡先の氏名・電話番号・住所を最新にする
• 管理会社から家族にも連絡してよいことを本人から伝える
• 情報共有や手続に同意書・委任状が必要か確認する
• 家賃・保証料・火災保険の支払日と方法を一覧にする
• 更新日または定期借家の満了日を家族の予定表にも登録する

緊急連絡先は、家賃を支払う連帯保証人や、本人に代わって法律行為をする代理人とは役割が違います。この3つを混同しないようにしてください。

認知症の親は新しく賃貸を借りられるか

認知症と診断されていても、それだけで一律に新規契約ができなくなるわけではありません。しかし、本人確認の電話で契約内容や転居理由を理解できない、申込書と回答が大きく食い違う、家賃管理や緊急時対応の見通しがない場合は、審査や契約手続が止まることがあります。

保証会社と貸主が確認する項目は別にある

家賃保証は主に契約で定めた金銭債務を保証する仕組みです。日々の安否確認、服薬、徘徊への対応、契約意思の補完まで保証会社が担うわけではありません。保証会社の承認が出ても、貸主審査や契約手続が完了したことにはならない点にも注意が必要です。

本人確認を家族が代わりに答えない

電話確認を通すために、家族が本人のふりをしたり、本人へ答えを暗記させたりしてはいけません。本人が理解しやすいよう、物件住所、家賃、転居理由、家族の支援内容を事前に一緒に整理します。それでも本人が内容を理解できない場合は、申込みを押し切らず、代理権や住まいの選択を見直す必要があります。

診断を隠せば通るという考え方は危険

申込書や不動産会社から確認された事項には、事実に沿って回答してください。一方で、求められていない医療情報を無制限に提出するという意味でもありません。どの情報が契約判断や必要な配慮に関係するかを不動産会社へ確認し、本人の同意を得ながら必要な範囲を共有します。

年齢、年金、緊急連絡先など高齢者審査全体の準備は、70代・80代でも借りられる賃貸の探し方｜審査前の7手順で解説しています。

契約を支える4つの方法と使い分け

認知症だから直ちに成年後見という一択ではありません。本人の理解力、必要な支援、手続の内容に応じて検討します。

日常生活自立支援事業でできること

日常生活自立支援事業は、判断能力が不十分な認知症高齢者等が地域で自立した生活を送れるよう、利用者との契約に基づき、福祉サービスの利用援助等を行う制度です。窓口業務は市町村の社会福祉協議会等で行われています。

日常的な金銭管理の支援を受けられる場合がありますが、誰でも利用できるわけではなく、本人が同事業の契約内容を判断できることが条件です。詳細は厚生労働省「日常生活自立支援事業」をご確認ください。

成年後見制度は後見人が何でも自由に決める制度ではない

成年後見制度には、判断能力に応じて補助・保佐・後見があり、任意後見は本人があらかじめ締結した契約に従って援助する制度です。保佐人・補助人の代理権は、家庭裁判所が定めた範囲によります。

また、申立書に候補者として書いた家族が必ず選任されるとは限りません。裁判所によると、申立てから審判まではおおむね1～2か月で、鑑定を行う場合はさらに時間がかかります。後見等は目的の手続が終わっても自由に終了できる制度ではなく、報酬が本人財産から支払われる場合もあります。利用前に裁判所「成年後見制度の概要」を確認し、地域包括支援センターや専門職へ相談してください。

家族が今すぐ行う7つの確認

1．契約書と重要書類を確保する

賃貸借契約書、重要事項説明書、更新書類、保証委託契約書、火災保険、家賃の請求書を探します。契約の種類、契約期間、更新または満了日、管理会社、保証会社、解約予告期間を1枚にまとめてください。

2．家賃と保証料の支払い状況を確認する

通帳や請求書を見て、家賃、共益費、保証料、保険料に未払いがないか確認します。本人の同意や正式な権限なしに、家族が本人になりすまして銀行手続を行わないでください。支払い支援が必要なら、金融機関、社会福祉協議会、成年後見の相談窓口へ確認します。

3．本人の希望を落ち着いて確認する

今の家に住み続けたいか、何に困っているか、誰から支援を受けたいかを確認します。一度の会話だけで決めず、本人が理解しやすい時間・場所・説明方法を選びます。

4．管理会社への連絡方法を整える

本人の了承を得たうえで、緊急連絡先と家族への連絡可否を確認します。家賃滞納や近隣からの連絡がすでにある場合は、認知症という言葉だけで説明を終えず、支払い方法、介護サービス、家族の訪問頻度など具体的な改善策を伝えます。

5．地域包括支援センターへ相談する

地域包括支援センターは、高齢者の総合相談、権利擁護、介護予防や地域の支援体制づくりを担う市町村の相談機関です。認知症に関する相談では、必要に応じて認知症疾患医療センターや認知症初期集中支援チーム等につなぎます。窓口は厚生労働省「認知症に関する相談先」から確認できます。

6．今の家で続ける支援と住み替えを並行して調べる

訪問介護、見守り、配食、通所サービス等を組み合わせて在宅生活を続けられるかを相談します。同時に、一般賃貸、セーフティネット登録住宅、居住サポート住宅、サービス付き高齢者向け住宅、認知症グループホーム等を比較します。施設名だけで決めず、入居条件、介護体制、月額総費用、退去条件を確認してください。登録住宅の注意点は高齢者がセーフティネット住宅を探すときの確認点で解説しています。

7．法律行為が迫っている場合は専門家へつなぐ

新規契約、定期借家の再契約、解約、成年後見申立て、貸主からの退去要求などが迫っている場合は、弁護士・司法書士等へ相談します。家族だけで結論を出せないときは、地域包括支援センターから適切な窓口を案内してもらう方法もあります。

問題が起きたときの連絡先と順番

滞納が発生した場合、保証会社が貸主へ立替払いをしても、本人の支払義務が消えるわけではありません。督促を家族が無視せず、本人の同意や法的権限を踏まえて早期に支援窓口へつないでください。

施設入居や死亡時の契約終了、残置物、原状回復の流れは、親が施設入居・死亡した場合の賃貸解約手続きガイドで詳しく解説しています。

認知症と賃貸のよくある質問

認知症を理由に貸主から退去を求められますか？

診断だけで当然に退去が決まるわけではありません。普通借家の貸主側からの更新拒絶・解約申入れには正当事由が問題になります。一方、滞納や重大な契約違反など具体的な事情がある場合は別の検討が必要です。定期借家は期間満了の扱いが異なるため、契約書と通知を専門家へ見せてください。

子どもが親の名前を書けば契約できますか？

できません。本人が署名したように見せる行為は避けてください。本人が理解して契約するのか、正式な代理権を持つ人が権限内で行うのかを明確にする必要があります。

子どもが連帯保証人なら認知症でも審査に通りますか？

連帯保証人がいるだけで通過が決まるわけではありません。本人の契約意思、家賃負担、保証会社、貸主条件、生活支援等は別に確認されます。詳しくは親の賃貸審査で子どもが連帯保証人になる場合の注意点をご覧ください。

認知症と診断された後でも任意後見契約を結べますか？

診断の有無だけでは判断できませんが、本人が任意後見契約の内容と結果を理解して契約できることが必要です。すでに判断能力が不足している場合は法定後見を検討します。公証役場、弁護士、司法書士、地域包括支援センター等へ早めに相談してください。

成年後見人がいれば新しい賃貸を必ず契約できますか？

必ずではありません。後見人等の権限、本人の意向、家賃負担、貸主・保証会社の条件、支援体制などを確認します。保佐・補助では代理権の範囲も個別に異なります。

管理会社に認知症を伝えるべきですか？

虚偽の説明は避けるべきですが、医療情報を無制限に伝える必要があるという意味ではありません。本人の同意を基本に、家賃管理や緊急時対応、必要な配慮に関係する情報を具体的に共有します。すでに安全上の問題や滞納が起きている場合は、支援策と併せて早めに相談してください。

一人暮らしを続けるか施設へ移るか、誰に相談すればよいですか？

まず親の住所を担当する地域包括支援センターへ相談します。本人の希望、認知機能、身体状況、介護サービス、家族の支援可能性、住居費を総合して検討します。グループホーム等の利用条件は個別に確認が必要です。

まとめ｜契約・生活・支援を一つずつ分けて整える

最初の一歩は、親の賃貸借契約書と直近の通帳を確認し、契約の種類、次の更新・満了日、家賃滞納の有無を書き出すことです。そのうえで本人の希望を確認し、親の地域を担当する地域包括支援センターへ相談してください。

新しい賃貸住宅を探す場合は、認知症だけに焦点を当てず、親の年金と家賃目安や高齢の親が賃貸審査に落ちる理由と対策も合わせて確認してください。

※本記事は一般的な情報と筆者の家賃保証実務経験を基にした解説であり、法律・医療・介護上の個別判断を行うものではありません。契約内容、本人の状態、家庭裁判所が付与した権限、自治体・事業者の運用によって対応は異なります。個別案件は管理会社、地域包括支援センター、医師、弁護士・司法書士等へご確認ください。